Не просчитаться

Пересмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости можно, но надо просчитать, целесообразно ли это делать.

Рынок недвижимости, как считается, не имеет механизмов регулирования и объективных оценок объектов – спрос определяет предложения. А вот для расчета налога на недвижимость, который обязаны платить собственники, используется кадастровая система оценки, она выводится не для каждого конкретного объекта, а для «однородных групп объектов». Поэтому на практике возникают казусы, когда кадастровая оценка нового коттеджа и стоящей по соседству старой «халупы» примерно одинаковая. И как тут быть?

Разъясняет заместитель начальника Управления Росреестра по Новгородской области Светлана ЛУГОВЦОВА.
Изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости по закону можно. Этим занимается специальная комиссия, созданная при Управлении Росреестра по Новгородской области. Сюда и следует направлять заявления, если вы уверены, что для вас выгодно заменить кадастровую стоимость на рыночную. Просчитать это несложно. Данные о кадастровой стоимости недвижимости есть в открытом доступе (публичная кадастровая карта и справочная информация по объектам недвижимости в режиме online на сайте Росреестра, причем последний информационный ресурс выдает информацию по любому удобному способу – адресу, кадастровому номеру или регистрационному номеру свидетельства права на недвижимость). Не устраивает – кадастровую справку с печатью можно бесплатно заказать в кадастровой палате, делается в течение пяти дней. На основании этих данных (налоговой ставки, установленной органом местного самоуправления, льготы в виде налогового вычета)  можно определить, какой налог придется платить за объекты капстроительства.
Советую начинать именно с этого, потому что далеко не всегда целесообразно для собственника (это могут быть как физические, так и юридические лица) затевать переоценку. Практика работы комиссии показывает, что в каждом пятом случае пересмотр оказался невыгодным для заявителя – на подготовку пакета необходимых документов (отчет оценщика и экспертное заключение по переоценке надо заказывать) пришлось затратить гораздо больше денег (до 60 тыс. руб.!), нежели сумма предстоящего налога всего в 500 рублей или одну тысячу. Обращений по  квартирам и домам мало, в основном заявители пытаются обжаловать недостоверность базовых сведений об объекте недвижимости.
Надо понимать, что оценщик сам формирует критерии оценки, обосновывает их и несет за это ответственность. Мы столкнулись с тем, что такой серьезный фактор, как год постройки дома, официально не попал в перечень факторов, оказывающих влияние на конечную стоимость в отношении объектов капстроительства. Есть дома, находящиеся в достаточно ветхом состоянии, но официально таковыми не признаны, и несправедливо, если собственникам придется платить налог за эту недвижимость как за добротную. В таких случаях лучше опротестовать кадастровую оценку стоимости объекта с учетом года его постройки. Так как бремя платить налог на недвижимость за 2015 г. наступит в 2016 г., у собственников еще есть время обратиться в комиссию за установлением рыночной стоимости. Если заявление поступит даже в конце декабря, налог будет пересчитан с начала календарного года, такая существенная поправка в интересах собственников появилась в законе об оценочной деятельности. Раньше такой четкости не было.
Но основная масса обращений – по пересмотру стоимости земли с кадастровой на рыночную. Механизм прохождения переоценки несложный: заказываете у оценщика отчет об оценке своего объекта, который затем должен пройти экспертизу  и получить положительное экспертное заключение. С этим пакетом приходите в Управление Росреестра, пишете заявление, к нему прикладываете отчет о рыночной стоимости, экспертное заключение, справку о кадастровой стоимости и документ, подтверждающий право на объект.
Переоценка проводится не чаще, чем раз в 5 лет. В основном этим обеспокоены предприниматели, хозяйствующие субъекты, в распоряжении которых значительные территории, за которые надо платить. Самые низкие по цене категории земель в нашем регионе – это сельхозназначений и садоводческие участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов, за них налог не-большой, и действуют все предусмотренные законодательством льготы. В отношении дачных домиков действует налоговый вычет минус 50 кв. метров. Как правило, у наших бабушек-дедушек площадь дачных домиков и того меньше, соответственно и платить налог на эти строения не надо.
Что касается квартир, то приведу реальный пример: 2-комнатная квартира в центре Великого Новгорода площадью 47 кв. метров,  кадастровая стоимость 2 223 тыс. руб., налог при ставке 0,1% составляет 2223 руб., применяя налоговый вычет 20 кв. метров, получаем налог – 1277 руб. Но и это еще не все, Налоговый кодекс предусмотрел понижающие коэффициенты, которые будут применяться за первые четыре  налоговых периода, то есть  в 2016 году за 2015 год собственник вышеназванной квартиры заплатит налог с применением коэффициента 0,2 – 255 руб. 45 коп., за 2016 год с коэффициентом  0,4 – 510 руб.,  за 2017 год с коэффициентом  0,6  – 766 руб., за 2018 год с коэффициентом 0,8 – 1021 руб., и только за 2019 год налог составит полную сумму – 1277 руб. Это делается для снижения налогового бремени.
Важно также знать, что для юрлиц – пересмотр только через комиссию, для граждан есть выбор – либо через комиссию, либо через суд, но тогда придется оплачивать госпошлину.