Швея на крыше, или Кто ведёт ремонт многоквартирных домов

Нас погубит некомпетентность. Порой кажется, что непрофессионалы и невежды правят бал во всех сферах жизни. Мы беремся за дело, не зная его основ, норм и правил, законов, технологии… Отвергая здравый смысл и самонадеянно уповая на… На что? На везение и авось? Или на чужое незнание?

Вопиющая некомпетентность работников управляющих компаний и компаний-подрядчиков, отсутствие профессиональных кадров тут и там — вот причины  неудовлетворительного ремонта многоквартирных домов. Такой вывод мы сделали из разговора «за круглым столом», который прошел в редакции нашей газеты.

Инициатором разговора стал депутат Думы Великого Новгорода, директор ООО «Великоновгородская строительная компания» Дмитрий Игнатов. После публикации, озаглавленной «Про крыши, тепло и негодяев» (№40 от 14 октября), где, напомним, шла речь о нерадивых исполнителях работ, Дмитрий Игнатов, вероятно, обидевшись за всех подрядчиков, предложил редакции собрать «за круглым столом» представителей Администрации города, компаний, выполняющих подряды на капремонт домов, контролирующих органов и обсудить причины ситуации, порождающей так много жалоб новгородцев. Мы согласились – идея хорошая.

В разговоре приняли участие: Марина Белова – председатель комитета по управлению ЖКХ Администрации Великого Новгорода и Оксана Тужилина — начальник отдела жилищного хозяйства комитета, Юрий Ушаков — ООО «Новгородская проектно-строительная компания», директор технадзора в строительстве, Илья Калугин — директор ООО «Марафон», Дмитрий Игнатов — директор ООО «ВНСК», Юлия Кульбякина — исполнительный директор НП «Бюро безупречного бизнеса», Александр Алексашкин — гл. специалист-эксперт, госжилинспектор Госжилинспекции Новгородской области.

Итак, почему капитальный ремонт многоквартирных домов, производимый в рамках Федерального закона 185-ФЗ, вызывает так много нареканий? Кто контролирует процесс?

ФУНКЦИЯ ГВОЗДЯ

Белова: Для начала скажу, что для контроля за выполнением работ управляющая компания или ТСЖ нанимают независимую фирму, которая осуществляет функции технического надзора, так предусмотрено законодательством. Технадзор регулярно выходит на объекты и делает записи в журналах производства работ. В случае обнаружения недостатков, дефектов технадзор выдает предписание и оповещает заказчика о том, что необходимо сделать — либо приостановить работы, либо исправить дефекты и только тогда выполнять следующий этап.

Органы местного самоуправления, к сожалению, не имеют возможности контролировать работы в процессе производства. Мы выходим на объект только в том случае, если поступает жалоба от населения. Но в приемке работ участвуем.

Чем может помочь население самим себе и нам? Убедительнее, когда люди присылают не просто обращение, а обращение с фотографией. Фото — это факт. Так, недавно пришло письмо со снимком выполненных на кровле работ. На нем явно видно, что нижний слой кровли прожжен. И понятно, что, даже если его перекроют верхним слоем, работа качественной все равно не может быть признана и подлежит переделке.

Напомню, что собственник (представитель собственников) подписывает акт выполненных работ наравне с управляющей компанией или ТСЖ. Без подписи собственника документ о приемке работ недействителен и оплата    подрядчику идти не может.

Я знаю, что многие председатели ТСЖ берут отпуска на время капремонта и следят за ходом работ. В этом году, к слову, не только старшие по домам выходят смотреть за качеством работ, но и рядовые жители.

– Почему же все-таки так много нарушений?

Белова: Очень низок профессиональный уровень исполнителей. Еще лет семь назад руководитель или главный инженер любой подрядной организации обязательно имел профессиональное образование и богатую практику. Как правило, он и контролировал выполнение работ на своих объектах. Сейчас мы часто сталкиваемся с тем, что в лучшем случае какой-то набор знаний по специальности имеет только бригадир. Да и то не профессиональное образование, а так, нахватался где-то как-то. И, значит, не знает, как правильно, в соответствии со всеми требованиями и нормами выполнить работу. Соответственно, и объяснить работникам не может.

Вот на днях смотрели кровлю. Костыли под сливы не заведены, т.е. сливы не закреплены и при первом же ветре их будет задирать и сносить. Бригадир после нашего замечания так передавал указание рабочим: «Вот эти штуки железные прикрепите вот к той хреновине»… Ну если он не знает названия строительных элементов — как он может объяснить рабочим, что конкретно надо сделать в данном случае?

В чем причины ситуации? Отчасти законодательство нас завело в тупик. Раньше, чтобы выйти на аукцион, компания должна была представить лицензию. Сейчас такого требования нет. И на конкурс приходят люди, оценить квалификацию которых мы просто не можем.

Игнатов: Подождите. А что мешало комиссии при отборе подрядчика сделать запрос в СРО – саморегулируемую организацию – и проверить? Я не думаю, что сегодняшняя форма попадания в СРО проще, чем получение лицензии раньше.

Белова: Скажите, Дмитрий Сергеевич, какой процент от объема ваших работ по капремонту жилья в городе выполняют работники именно вашей фирмы? Ваши работники, а не субподрядчики?

Игнатов: Процентов 30.

Белова: 30% объемов выполняют ваши работники, принятые у вас на постоянной основе? Значит, остальные 70% выполняют субподрядные организации? Которые не вышли сами на конкурс потому, что они, возможно, не состоят в СРО, у них нет квалификации, так? И в основной массе эти 70% работников – жители Таджикистана, Узбекистана, Молдавии?

К сожалению, проверки, которые мы проводим, показывают, что больше половины занятых на капремонтах работников – непрофессионалы, которые выполняют функцию, не зная, что делают. Особенно на кровлях таких много.

В минувшую субботу выходили на шиферную кровлю. …Дырка в шифере больше шляпки гвоздя в несколько раз! Какую функцию выполняет при этом гвоздь — не знаю, он не соприкасается с шифером никак. Никакой прокладки под гвоздем, которая бы защищала кровлю от проникновения влаги, нет. И это уже второй раз переделывают! Поговорить с работниками не удалось — они плохо говорят по-русски, и чего я от них хочу — понимают слабо.

Игнатов: Я не нанимаю бригады. Я нанимаю предприятия. Они выходили на комиссионный отбор, но не выиграли. А русские кровельщики или нет — проблема не моя.

Белова: Я говорю о проблеме не языка —  профессионализма.

На рулонных кровлях видела вопиющие факты: идет работник и ногами раскатывает рулон, сверху горелкой его прогревает и потом ногами прижимает на стыках! Такой нижний слой будет весь прожжен и непригоден к использованию.

Если технадзор вовремя не увидел такой «технологии», то мы уже этого не увидим: закроют верхним слоем кровли – и все. И кровля будет протекать.

Ушаков: Здесь все зависит от производителя работ. На мой взгляд, кадровая проблема родилась в 90-е годы. Мы тогда потеряли много квалифицированных строительных рабочих, кровельщиков в том числе. Теперь учиться кровельщику приходится от случая к случаю, от одного капремонта до другого.

Игнатов: Меня зацепил  вопрос о том, сколько – 30 или 40% – я выполняю. Самое главное, на мой взгляд, – работу выполнить. Пример – Ледовый дворец, который строило предприятие, где всего три человека.

Белова: Генподрядчик, который не имеет возможности контролировать качество работы субподрядных организаций (а должен!), – номинальный генподрядчик. Слава богу, попались хорошие субподрядные организации.

Я не приемлю такие фирмы, где есть только три лица, которые очень далеки от строительства и подчас имеют столько объектов, что руководитель далеко не на каждом объекте бывает.

Игнатов: Но у меня нанят технический надзор.

Белова: К каждому метру работника технадзора не поставишь.

Понимаете, здесь порой играет роль один человек. Который имеет совесть и профессиональное образование. И если такого человека в фирме нет, то грош цена этой фирме.

ГДЕ У ТРУБЫ ТАЛИЯ?

Существенные ошибки есть и по метражу стояков. Как уж они их мерили – не знаю. Подходя к дому, считаешь стояки и уже видишь – порядок цифр явно другой.

Основная масса дефектов — в ГУК «Западная». Потому что мастерами- менеджерами работают также люди без образования. Подходит девочка, которой лет 20 с небольшим, раньше работала только парикмахером. Как она может что-то подсчитать?

Ушаков: У меня пример по ГУК «Торговая». Посылают менеджера на кровлю посмотреть, правильно ли делается. Он: «А я не понимаю». И эти люди составляют дефектовку — что они могут там нарисовать?

Белова: Есть промашки УК. Но могу высказать претензии и вам. К приемке предлагаются те виды работ, которые по факту не выполнены, а технадзор свою подпись уже поставил. Вот вчера мы вышли на дом. К оплате предъявлено 8 стальных задвижек восьмидесятого диаметра и 10 – пятидесятого. Я нашла всего 10 задвижек восьмидесятого, и то они все текут.

Неплохо подходят к составлению дефектных ведомостей ТСЖ. Сами не знают — ищут знающих людей. В ТСЖ понимают, что они не профессионалы. А работник УК вроде как должен быть профессионалом, хотя таковым не является! Вот это самый страшный момент.

Игнатов: Можно ремарку? Как быть, если мои работники залезли в подвал с мастером участка — заложено 100 м трубы по нижнему розливу, а на выходе надо сделать 200 с тремя задвижками, к примеру. Раньше решалось в рабочем порядке.

Белова: Для этого существует исполнительная документация, где вы должны четко прописать, сколько и какого диаметра запорной арматуры вы сделали.

Не снимаю вины с УК и подрядных организаций. Одни воспользовались  создавшейся ситуацией, другие недосмотрели. Это касается диаметра трубопроводов. В технических заданиях написали наружный диаметр. Вроде номинально подрядная организация выполнила условия. Зная, что внутренний диаметр будет существенно меньше, чем было раньше. Сейчас у нас такие проблемы есть.

Игнатов: Если подрядчики понимают, что указанный в техническом задании диаметр не спасет дом, и принимают решение об увеличении диаметра, как это компенсируют? Я с начала производства работ писал письма, что у меня все диаметры заужены. В частности, по Мира, 26, корпус 3. УК на письма мои не ответила.

Белова: Вы вышли на аукцион и приложили смету. Она считается вашим предложением. Вы подписали контракт? Смету к контракту должна предоставлять подрядная организация.

Игнатов: Сметы делают управляющие компании. Мы не-однократно просили: дайте нам возможность делать сметы на основании ваших технических заданий. «Нет, сметы мы делаем сами».

Калугин: Имеет место быть плохая работа подрядчиков. Но большинство, я думаю, работают хорошо.

Что касается объемов, то бывают такие моменты, что выходишь на кровлю и понимаешь: чтобы выполнить работу качественно, придется увеличивать объемы, иначе кровля будет течь.

Подрядчик заинтересован в качественном выполнении работ, потому как он несет гарантийные обязательства. Это прямая финансовая ответственность организации за выполненные работы.

Я хотел бы поговорить о другом. Необъективно отношение жильцов. Вообще в строительстве привлечение жильцов, неспециалистов, для контроля не совсем корректно. Много шума не всегда аргументированного.

КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН?

Ушаков: Бывают действительно необъективные жалобы. Жалуются: «Почему не делаете козырьки над подъездами?» Да потому что в смете нет. «А почему нет?». Ну это уже не проблема подрядчика.

Иногда наблюдаешь откровенный шантаж. В прошлом году в доме на Октябрьской пришлось быть свидетелем. Подрядчик произвел электромонтажные работы в соответствии со сметой и помимо этого сделал наружное освещение, хотя это не его дело вообще. А старшая по дому  попросила выполнить еще один вид работ, иначе, мол, я не подпишу. И подрядчик сделал!

Белова: В законе 185-ФЗ, об исполнении которого мы сегодня говорим, четко прописано, какие виды работ входят. Зачастую то, что хотят жители, является нецелевым использованием средств. На это можно и не соглашаться.

Так, сейчас рассматриваем жалобу по электрике. Жильцы хотят, чтобы им поменяли приборы учета в том числе. Мы говорим: установка приборов учета в рамках этой программы — нецелевое расходование средств, электросчетчики — это ваша собственность. Представители собственника не подписывают акт о выполненных работах без установки электросчетчиков. Решили, что пригласим двух независимых представителей, при них сверим все выполненные работы и, если окажется, что работы выполнены в соответствии со сметой, объемы соответствуют, будем финансировать. По-другому никак.

Но я выскажусь в поддержку и жителей. Они участвуют в комиссионном отборе. И в этом году ряд подрядчиков перед тем, как прийти на комиссионный отбор, уже пообещали им что-то сделать сверх сметы. То есть жители, приходя на комиссионный отбор, говорили: вот он обещал еще дополнительно к указанным работам поставить нам детский игровой комплекс и потому будем голосовать за этого подрядчика. Так кого теперь винить?

Есть другая проблема в вопросе «собственник помещения и капремонт». Меняем стояки, собственник помещения обязан предоставить доступ к общедомовым сетям, а у него заложены кафелем все коммуникации и идти навстречу не хочет. Либо говорит: протаскивайте как хотите – снизу, сверху, меня не волнует, что там у соседей. Либо пишет письмо: я отказываюсь от выполнения работ в своей квартире.

Алексашкин: Процедура здесь сложная. УК должна за две недели заказным письмом уведомить жильца, что в квартире будут проводиться работы на общедомовом имуществе, и у жильца есть право выбрать удобное для него время.

– Есть прецедент, когда собственника наказали за непредоставление доступа к общедомовому имуществу?

– Нет, таких прецедентов нет. Потому как процедура уведомления, еще раз подчеркну, сложная.

В целом хочу сказать, что жилинспекция может применить меры административного воздействия только в отношении управляющих компаний. На подрядчиков мы повлиять не можем. А УК привлечь к ответственности за некачественное выполнение работ подрядной организацией мы можем и привлекали. Санкция порядка 40-50 тысяч рублей на УК. Другой вопрос, что эти штрафы в конечном итоге ложатся на жильцов. Так что, я считаю, это тоже не выход.

ВРЕМЯ И ДЕНЬГИ

Белова: Объем работ по капремонтам действительно разово очень большой. Но нельзя сказать, что мы не в состоянии переварить этот объем. Да, специалистов не хватает – длительное время не было таких заказов, и специалисты ушли. Подрядчики набирают работников по трудовым договорам.

Материалы приходили поздно — тоже причина задержки. Не одни мы получили в это время федеральные деньги на капремонт — и заводы зашились.

Ушаков: Третий год подряд работаем по программе капремонта — так почему не учесть все ошибки? Лето, жара — время для ремонта фасадов, кровель, швов замечательное! Ну не было к той поре денег — можно было решить и разыграть эти лоты заранее, чтобы люди могли начать работы? И тогда можно было выполнить работы, как положено – с полной стяжкой всех кровель, с полным утеплением. Иногда думаешь: вот на месяц бы раньше — и все было бы изумительно.

Белова: Проводить комиссионный отбор до поступления средств — это риски, прежде всего для подрядных организаций.

Да, программа капремонтов на нынешний год была сформирована заблаговременно. Но до 1 апреля Фонд, как сообщалось, не принимал заявку области из-за нерешенного вопроса с монетизацией льгот по оплате ЖКХ.

Кроме того, Фонд очень скрупулезно подходит к оформлению заявки, приходилось переделывать документы. Но надо отметить, в нынешнем году наша заявка была одобрена достаточно быстро, в течение полутора месяцев.

Как только мы получили уведомление из Фонда, всем УК и ТСЖ  разослали письма о том, что они имеют право начинать комиссионный отбор. Это было в конце июля.

Тужилина: У нас есть одно ТСЖ, которое провело комиссионный отбор в июле, сразу после получения письма.

Ушаков: Марина Викторовна, мое предложение: давайте по фасадам не осваивать деньги сейчас, а оставить до весны, когда будут благоприятные условия. Ведь сейчас, какие бы грунтовки ни покрывали, краска будет «плыть».

Белова: И у нас такое же предложение. Если ремонт кровель или инженерных коммуникаций выполнен с нарушениями, мы предлагаем УК не оплачивать работы и выносить вопрос о переносе финансирования на следующий год.

То, что выполнили в этом году и если оно соответствует качеству, можно профинансировать. Не успели, сделали плохо — не платить и не спешить. Работы должны выполняться качественно.

Игнатов: Как переносить? А если подрядчик уже прошпаклевал,  прогрунтовал?

Ушаков: Если фасад готов к покраске, то можно красить, потому как пока еще нет низких температур и погода позволяет. Но если только начали очищать — какой смысл сейчас делать? Чтобы фасад потом обвалился? Опять затраты, и подрядчика в том числе — он же по гарантии должен будет переделать. Или как в прошлом году — и антифриз, и спирт добавляли, что только не придумывали, чтобы мороз не разорвал эту краску.

Белова: Не надо стремиться выполнять все работы именно сейчас. Специалисты Фонда в ходе недавней проверки даже сделали нам замечание за то, что фасады сданы в ноябре-декабре. Они говорят: необходимо  принимать логичные решения.

Но надо понимать, что если оттягиваем выполнение программы по этому году, то и получение средств по следующему году тоже для себя оттягиваем.

– Шансы есть попасть в программу на следующий год?

Белова: Шансы есть. В марте Фонд реформирования ЖКХ будет распределять оставшиеся денежные средства. Но есть серьезное условие — нам нужно иметь 20% жилья под управлением ТСЖ. Потому агитируем всех, кто хоть малейшее желание имеет: приходите, мы готовы предоставить пакет документов.

И НАПОСЛЕДОК

Председатель комитета по управлению ЖКХ Марина Белова в заключение разговора «за круглым столом» рассказала историю, почти анекдот. Менеджер управляющей компании измеряла диаметр трубы …портновским сантиметром! Когда Белова достала штанген-циркуль, девушка сказала: «О!». Похоже, подобный инструмент она видела впервые.

Сейчас группы управляющих компаний, по словам Беловой, приняли решение раз в месяц проводить обучающие семинары для своих работников – по теплоснабжению, кровлям и т.д. Других-то кадров взять негде. «И куда деваются все выпускники строительного колледжа, например?» Действительно, куда?

И все-таки будем оптимистами. Помните, как сказала Марина Белова? «Порой достаточно одного человека с профессиональными знаниями и совестью, чтобы изменить ситуацию».