Квартиру залило: кто виноват и что делать?

У соседей сверху прорвало трубу или кровля потекла – такая ситуация знакома многим жителям новгородских многоэтажек. От коммунальных аварий не застрахован никто. Особенно в старых домах, где инженерные сети изношены. Как фиксируется факт причинения ущерба частному имуществу? А главное, кто и как должен этот ущерб возместить?

На эти и множество других вопросов, прозвучавших на первом общегородском собрании, посвященном проблемам ЖКХ, отвечают специалисты комитета по управлению ЖКХ Администрации Великого Новгорода.

Как задокументировать?

Порядок установления факта причинения ущерба имуществу регламентирован постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Во-первых, об авариях на внутридомовых инженерных системах, а также о других нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов, нужно немедленно сообщить исполнителю – управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, а также в аварийную службу.

Это позволит управляющей организации своевременно отреагировать и принять меры для ликвидации последствий аварии и уменьшения ущерба.

В свою очередь, управляющие организации, ТСЖ, ЖСК должны вести учет жалоб (заявлений, претензий), устранять аварии в сроки, установленные законодательством РФ и договором, а также по требованию потребителя направлять своего представителя для составления акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг.

Акт должен быть составлен исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее 12 часов с момента обращения в управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК). В случае невозможности подписания акта потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами.

Акт обследования имущества потребителя или общего имущества многоквартирного дома составляется в 2-х экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй остается у исполнителя. Акты о залитии квартир независимо от причины аварии должны составляться исполнителями коммунальных услуг и выдаваться потребителям безвозмездно.

Заметим, что акт, фиксирующий причиненный аварией вред, является основополагающим документом в дальнейших спорах о возмещении расходов собственников. При этом потребитель не просто вправе потребовать присутствия представителя управляющей организации, ТСЖ, ЖСК при составлении акта – он в этом прямо заинтересован. Дело в том, что арбитры не принимают в качестве объективного доказательства вины исполнителя коммунальных услуг акт, составленный в одностороннем порядке, – акт должен быть составлен комиссией, в которую входят потребитель, представитель исполнителя, а также страховщик, если риск повреждения имущества был застрахован.

В акте подробно описывается характер и объем повреждений имущества собственника. В дальнейшем это позволит оценить сумму причиненного ущерба. Однако самое главное в этом акте – причина аварии. Выводы о причине должны быть обоснованы задокументированными результатами обследования элементов общего имущества – чердака, кровли (если была протечка кровли), систем отопления, канализации (если их неисправности вызвали затопление). Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии. В противном случае суд не будет иметь возможности установить фактические обстоятельства по делу, и может пострадать как исполнитель коммунальных услуг (к примеру, если не докажет, что засор канализации был вызван сбросом строительного мусора самим потерпевшим), так и потерпевший собственник помещения (например, если в акте не будет однозначной связи между повреждением отделки квартиры и протечкой кровли).

Кто возместит ущерб?

В соответствии с Гражданским кодексом РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.

Организация, в управлении которой находится многоквартирный дом, не во всех случаях виновна в причинении ущерба имуществу владельцев жилых и нежилых помещений. Важно установить лицо, ответственное за причинение ущерба. Управляющая организация, ТСЖ, ЖСК обязаны обеспечивать содержание и ремонт общего имущества, и противоправность их действий может состоять только в невыполнении обязанностей, предусмотренных договором управления многоквартирным домом (уставом ТСЖ, ЖСК), в части содержания и ремонта общего имущества, а также нормативными правовыми актами. Если причина аварии вызвана неисправностями сетей, оборудования, не входящих в состав общего имущества, вины управляющей организации в этом нет.

Здесь возможны два варианта: если неисправность произошла внутри квартиры или на имуществе вне многоквартирного дома. В первом случае ответственным лицом является собственник соответствующего помещения в доме, во втором – организация, которая обслуживает систему коммунальной инфраструктуры за пределами многоквартирного дома. Кроме того, не исключено, что потерпевшее лицо вызвало аварию своими действиями (чаще всего засор канализации). Естественно, рассчитывать на возмещение ущерба со стороны управляющей организации, ТСЖ, ЖСК в этом случае не приходится.

Порядок и источники возмещения ущерба

Как правило, управляющие организации, ТСЖ, ЖСК не возмещают ущерб в добровольном порядке. Собственники (либо страховщики в установленном порядке) вынуждены обращаться в суд. Помимо суммы убытков исполнителю, признанному виновным в причинении ущерба, приходится возмещать истцу также и судебные расходы. Выплата производится, как правило, после вступления судебного акта в законную силу.

Для снижения непредвиденных расходов на ликвидацию последствий аварий, а также для возмещения убытков собственникам затопленных помещений управляющие организации и ТСЖ вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности за причинение вреда помещениям и объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Причем страховым риском могут быть как аварии систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков, так и неумышленные действия (бездействие), ошибки, упущения работников исполнителя при оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества.